Siết nguồn vốn tín dụng, thị trường bất động sản Việt Nam gặp khó khăn

Thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn khi các kênh huy động vốn lớn từ ngân hàng, trái phiếu bị siết chặt. Giá bất động sản sẽ hạ nhiệt và không còn tình trạng “sốt đất” do dòng tiền đầu cơ. Bên cạnh đó, với áp lực lạm phát đang ngày càng gia tăng có thể kéo theo lãi suất huy động tăng trở lại. Điều này cũng tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện cả hai kênh này đều bị siết, khiến thị trường bị tác động mạnh. Thực tế, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 30-1-2022 của Chính phủ. Trong đó, NHNN yêu cầu các ngân hàng không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Các ngân hàng sẽ phải tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất.

Ngay từ đầu năm nay, NHNN cũng đã liên tục yêu cầu các ngân hàng siết hoạt động cho vay liên quan lĩnh vực bất động sản. Đến cuối tháng 3, đầu tháng 4/2022, một số ngân hàng như Techcombank, Sacombank đã thông báo tạm dừng giải ngân cho vay BĐS. Cụ thể: Sacombank thông báo sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (đến hết tháng 6/2022). Theo đó, Sacombank yêu cầu toàn hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng trong năm 2022, yêu cầu “không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho cán bộ, nhân viên và người thân vay mua/ xây/ sửa bất động sản để ở”. Theo đó, việc cấp tín dụng tại ngân hàng này sẽ tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên gồm nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như xuất khẩu, dịch vụ, logistics…

Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa/đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25-3-2022 (đến hết quí I/2022), việc giải ngân sẽ tiếp tục thực hiện khi sang quý II/2022.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng khác như VPBank, VIB, MBBank, TPBank, MSB,… cũng chứng kiến dư nợ liên quan đến bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua và chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng dư nợ.

Trong khi đó, số liệu thống kê cho thấy dù tăng trưởng cho vay lĩnh vực bất động sản đã giảm từ mức trên 26% vào năm 2018 xuống chỉ còn quanh 12% trong năm 2020 và 2021, theo đó tín dụng bất động sản chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế, nhưng cũng cần biết rằng trong cơ cấu cho vay của nhiều ngân hàng hiện nay, các khoản vay mua nhà, đất có thể hiện đang nằm dưới dạng các khoản vay tiêu dùng, cho vay hộ kinh doanh. Vì vậy, tổng dư nợ liên quan đến bất động sản thực tế có thể lớn hơn rất nhiều.

Sau khi NHNN có những quy định siết tín dụng cho vay kinh doanh BĐS, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản chuyển sang huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 2 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra công chúng (thu về 5.509 tỷ đồng) và 26 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ, thu về 22.185 tỷ đồng. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, tổng giá trị trái phiếu phát hành ra công chúng tăng 31% và tổng giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ tăng 51%.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy 9 lô trái phiếu đã phát hành từ giữa năm 2021 đến nay vì che giấu thông tin, công bố thông tin không đúng, Bộ Tài chính đã yêu cầu cơ quan quản lý tăng cường giám sát, quản lý việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo tổ chức xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (Fiingroup), các công ty sẽ không còn dễ dàng vay vốn trong dân thông qua phát hành trái phiếu, áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 – 3 năm tới đây khá lớn.

Như vậy, với việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn tín dụng bất động sản, huy động qua trái phiếu không còn dễ dàng. Do đó, dòng vốn chảy vào lĩnh vực BĐS đang đứng trước nguy cơ tiếp tục bị thu hẹp.

Ngoài ra, trong 3 năm gần đây các ngân hàng đã mạnh tay triển khai các chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu, thu hút nhiều người vay vốn để mua nhà, đầu tư bất động sản. Nay khi các chương trình đó hết thời gian ưu đãi lãi suất, cộng hưởng với xu hướng lãi suất tăng trở lại càng khiến áp lực tài chính tăng lên, trong khi thu nhập nhiều người trong hai năm trở lại đây đã bị tác động tiêu cực do ảnh hưởng của dịch bệnh, do đó càng khiến rủi ro nợ xấu ở các khoản vay thuộc lĩnh vực này gia tăng.

Yếu tố ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường nhà đất là đề xuất của Bộ Tài chính gần đây về chính sách thu thuế bất động sản.

Trong bối cảnh ngân sách đang ngày càng bị thu hẹp nguồn thu, trong khi thị trường bất động sản luôn ở tình trạng bị đầu cơ quá mức như những năm qua, khả năng đánh thuế bất động sản dường như khó tránh khỏi trong tương lai.

Thực tế trong thời gian gần đây, chính quyền tại nhiều địa phương cũng đã bắt đầu siết chặt việc kê khai giảm giá chuyển nhượng bất động sản so với thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp. Tình trạng này phổ biến từ trước đến nay, nhưng gần đây bắt đầu được chú ý và chịu sự kiểm soát chặt, cho thấy các cơ quan quản lý đang muốn chấm dứt tình trạng này, nhằm tăng nguồn thu thuế cho Nhà nước. Do đó, đây cũng sẽ là yếu tố ảnh hưởng lên các giao dịch mua bán nhà đất cũng như tổng thể thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Việc siết tín dụng vay bất động sản giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, song nên “siết” đúng đối tượng

Việc siết tín dụng cho vay đối với bất động sản, các chuyên gia đều có chung nhận định thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch hơn, tránh xảy ra bong bóng bất động sản khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Việc siết tín dụng sẽ thanh lọc một lượng lớn giới đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính trên thị trường. Với những nhà đầu tư dùng đòn bẩy ngân hàng, vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào.

Cùng với đó, việc siết tín dụng sẽ khiến nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ sẽ cẩn trọng hơn, lựa chọn những kênh đầu tư phù hợp hơn, không đầu tư vào những dự án bất động sản không đầy đủ pháp lý, chậm tiến độ.

Việc này sẽ giúp tạo thêm cơ hội cho những người mua bất động sản không cần đòn bẩy tài chính, cũng như giúp những người có nhu cầu thực không bị cạnh tranh mạnh từ những người đầu cơ ngắn hạn.

Tuy nhiên, cần “siết” đúng đối tượng. Trong xu hướng siết tín dụng chảy vào bất động sản, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn. Bất động sản có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật. Nhưng trong bối cảnh dòng vốn được Ngân hàng Nhà nước định hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ doanh nghiệp gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.

Theo các chuyên gia, hiện số lượng người vay vốn để đầu cơ bất động sản không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.

Do đó, nếu các ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên “khóa van” hoàn toàn đối với tín dụng cho lĩnh vực này. Bởi nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

Trên thực tế, cho vay bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay sáu lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản lên đến 11-12%/năm, chưa tính đến các khoản khác.

Bởi vậy, với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ… thì việc các ngân hàng liên kết để cho khách hàng vay vẫn diễn ra bình thường. Đây cũng là loại hình bất động sản mà người mua an tâm bởi có sự liên kết giữa chủ đầu tư dự án với hệ thống ngân hàng để cho vay.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0937 28 8486