Thanh khoản thị trường bất động sản giảm

Thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, sức cầu, thanh khoản dự án đều đang giảm, tâm lý của nhà đầu tư dè dặt.

Kẹt thanh khoản cục bộ

Những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ. 3 xung lực chính về tài chính tiền tệ vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Về tín dụng, theo Thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm 30/6/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%); trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).

Về trái phiếu doanh nghiệp, sau một vài sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bị thắt chặt. Tính chung 6 tháng đầu năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý II tiếp tục giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý I/2022, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm tới 79% so với quý trước.

Về thuế bất động sản, thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy, tính chung trong cả nước, năm 2021, số thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng 30%) so với năm 2020. Sang năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm 2021. Theo một số thống kê, giá bất động sản ở một số phân khúc và khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 – 25 lần thu nhập người dân và con.

Như vậy có thể thấy, nguồn vốn vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ, cùng với đó là những chính sách siết chặt về cấp phép đầu tư dự án mới và sự tăng giá của các yếu tố đầu vào, đã khiến nhiều dự án kéo dài thi công, chậm tiến độ.

Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), nhà ở, đất nền, vẫn là loại hình bất động sản thu hút được sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế và có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội.

Tại thị trường sơ cấp, số lượng nhà ở được chứng nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không nhiều. Ở thị trường thứ cấp, nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm có tăng nhưng chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung căn hộ chung cư quý II/2022 tại Hà Nội tăng khoảng 13,3%, tại TP.HCM tăng khoảng 32,8%. Đối với nhà ở thứ cấp, nguồn cung trong quý II tại Hà Nội tăng khoảng 3,7%, tại TP.HCM tăng 4,2%.

Một số dự án được mở bán đầu năm 2022 tại Hà Nội như: The Tonkin, Vinhomes Smart City giá khoảng 45 – 55 triệu đồng/m2, Heritage West Lake giá 125 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ chung cư trong quý tại thị trường Hà Nội chủ yếu đến từ các dự án từ trước đó như The Grand Hanoi, The Zei hay UDIC Westlake. Tại TP.HCM, dự án The Glen – Celadon City giá khoảng 75 – 90 triệu đồng/m2, Shizen Home giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Như vậy, nguồn cung mới tại các dự án trong 6 tháng đầu năm 2022 chủ yếu vẫn đến từ phân khúc căn hộ trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ tiếp tục khan hiếm.

Thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy quá nửa nguồn cung bất động sản nhà ở thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Những bất trắc trong kênh huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp khiến chủ đầu tư các dự án đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.

Ngoài ra, việc cấp phép chậm cho các dự án một lần nữa khiến nguồn cung bất động sản nhà ở gặp khó. Với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản, nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền. Những yếu tố nói trên dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong những tháng cuối năm 2022 sẽ gặp khó về nguồn cung. Điều này khiến giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao, thiết lập nhiều mặt bằng mới.

Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng tâm lý của nhà đầu tư đang xuống thấp bởi giai đoạn dòng tiền dễ của thị trường bất động sản đã qua đi. Những điều chỉnh về chính sách gần đây khiến vốn đầu tư vào thị trường thời gian tới sẽ có sự chọn lọc gắt gao hơn. Thị trường đang đạt trạng thái lý tưởng cho người mua để ở hơn là đầu tư lướt sóng.

Thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục giảm

Hiện giới đầu tư, đầu cơ đang chịu sức ép kiểm soát tín dụng, các phản ứng đã chuyển từ tâm lý lo ngại sang hành vi xả hàng, phòng thủ. Do cạnh tranh để xả hàng và khó khăn tài chính hoặc muốn dịch chuyển dòng vốn, buộc họ phải chấp nhận giảm giá bất động sản, tức biên lợi nhuận thực tế bị hạ xuống đáng kể so với kỳ vọng ban đầu.

Trong những tháng cuối năm, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

Bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến hiện nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Bên cạnh đó, đất nền nhiều khu vực cũng sẽ giảm giá. Phải sang đến năm 2023, thị trường bất động sản sẽ phục hồi cục bộ, xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực, các nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.

Trong bối cảnh hiện tại, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

Hiện tại, nguồn cung bất động sản ra thị trường đa số là sản phẩm cao cấp, giá trị rất cao, nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường. Mặt khác, phân khúc cao cấp thường chỉ dành cho những người có điều kiện hoặc một số người đầu tư kinh doanh, tuy nhiên số người có khả năng chi trả cho phân khúc này lại thấp.

Trong khi đó, cầu thị trường cần những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, khai thác được và quan trọng là giá hợp lý, nên cung – cầu đang lệch nhau. Hiện nay thị trường có 80% mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ, nên từ giờ đến cuối năm, thị trường sẽ khó khăn và có khả năng giảm từ 5 – 10%.

Sự chênh lệch cung cầu đã và đang gây ra nhiều tác động như khiến giá đất tăng cao. Động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ, giảm độ nóng của thị trường bất động sản đã góp phần hạ cơn sốt giá đất, nhưng việc ách tắc nguồn cung trên thị trường vẫn chưa được giải tỏa. Luật Đất đai và nhiều luật khác liên quan đến thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn sửa đổi, nên thị trường sẽ tiếp tục trạng thái chờ đợi trong một khoảng thời gian nữa.

Khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức được ban hành, các dự án tồn đọng sẽ được phê duyệt và tạo ra nguồn cung mới trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, dù muốn hay không thì Việt Nam cũng cần cải cách thuế để ngăn chặn đầu cơ, tránh tạo sự đảo lộn về cung – cầu của thị trường, lúc đó cung nhà ở cao cấp, trung cấp có thể sẽ giảm. Từ đó, các nhà phát triển bất động sản sẽ tập trung hơn vào phân khúc giá rẻ, bình dân để phục vụ cho lượng cầu của đại đa số nhân dân.

Do đó, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng. Đó là những sản phẩm giá phù hợp mua để ở, có giá trị về khai thác. Đối tượng mua đầu tư họ cũng muốn bất động sản phải đưa vào khai thác được, mặc dù tỷ suất khai thác rất thấp.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0937 28 8486