Kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên

Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh hạn mức tín dụng trong khoảng còn lại của 14%, để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%. Việc thực hiện nới hạn mức này được kỳ vọng sẽ mang đến tác động tích cực cho thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, với tỷ lệ nới room còn lại thì khả năng để thị trường bất động sản hấp thụ trực tiếp là rất thấp.


Từ cuối năm 2021, NHNN thông báo sẽ không tăng lãi suất điều hành trong năm 2022, trong khi các ngân hàng T.Ư trên thế giới bắt đầu rục rịch tăng lãi suất trước sức ép lạm phát.

Tín hiệu này cho thấy tình hình tín dụng đang từng bước được thắt chặt hơn với các kênh đầu tư, ngay cả kênh truyền thống như BĐS, chứng khoán, vàng… khiến nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân buộc phải thận trọng hơn trong việc quyết định đầu tư.

Riêng đối với mảng kinh doanh BĐS, mặc dù phía NHNN đã chính thức thông báo cơ quan này không có chủ trương siết tín dụng nhưng tại dự thảo sửa đổi Thông tư 39/2016/TT-NHHN lại đưa ra nhiều tín hiệu dòng tiền sẽ bị thắt chặt. Cụ thể, tại dự thảo mới, NHNN đã đề xuất quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là khoản vay với số tiền lớn.

Ngoài ra, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt yêu cầu khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; không cho vay bù đắp vốn tự có, hoàn tiền vay để mua BĐS, hàng hóa…

Tác động tích cực đến dòng tiền

Việc NHNN phân bổ room tín dụng còn lại của năm 2022 tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, với mức dự báo hạn mức khoảng 3 – 5% tùy vào tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.

Việc nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS và tăng dư địa cho thị trường phục hồi, tái phát triển khi thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào những tháng cuối năm lúc dòng tín dụng khai thông, doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Đồng thời cũng có thêm nguồn tiền để trả nợ, đáo hạn trái phiếu, đặc biệt đối với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp BĐS lớn còn tài sản đảm bảo để vay ngân hàng sẽ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như vay trái phiếu quốc tế…

Việc NHNN ban hành các quy định và thực hiện nhiều giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro đối với tín dụng BĐS, đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, nhưng vẫn đảm bảo khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi vẫn được thuận lợi tiếp cận vay vốn.

Đồng thời cũng khuyến khích tổ chức tín dụng tập trung nguồn vốn tín dụng cho phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Trong ngắn hạn, thị trường BĐS khó phục hồi nhanh
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, 8 tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng đã ở mức 9,3%. Như vậy, với mục tiêu tăng trưởng 14% trong năm 2022, dư địa còn lại là 4,7 điểm phần trăm, tương đương còn khoảng 450.000 tỷ đồng sẽ được đầu tư vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh trong 4 tháng cuối năm.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn “chảy” vào lĩnh vực bất động sản trong ngắn hạn là rất mong manh.

Trên thực tế, từ trước đến nay, không có quy định, văn bản chính thức nào liên quan đến việc Ngân hàng Nhà nước thắt chặt tín dụng vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hoạt động cho vay bất động sản đã chậm lại kể từ quý 2/2022 tới nay do hai nguyên nhân chính.

Thứ nhất, tỷ lệ tối đa lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng thương mại sẽ giảm từ mức 37% xuống còn 34% kể từ ngày 1-10 năm nay. Do đó, các ngân hàng thương mại không để dư nợ cho vay bất động sản tăng lên quá mạnh, bởi đây thường là các khoản vay trung dài hạn.

Thứ hai, cho vay bất động sản có tỷ lệ rủi ro rất cao là 200% so với các lĩnh vực khác và Ngân hàng Nhà nước sẽ ưu tiên cho các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản thấp/không cho vay bất động sản để cấp thêm tín dụng trong bối cảnh này. Đồng thời, bản thân các ngân hàng đã và đang quản lý chặt chẽ việc cho vay bất động sản để bảo đảm tính an toàn vốn và chất lượng tài sản của mình.

Từ những lý do trên, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đã có những kế hoạch phù hợp để phân bổ tín dụng vào đúng lĩnh vực cần ưu tiên.

Cần đa dạng kênh huy động
Thời gian qua, NHNN cũng liên tục phát đi thông điệp sẽ giữ tăng trưởng tín dụng ở mức 14%. Bởi tăng trưởng tín dụng phải được xem xét cùng các biến động thường khó lường trong bối cảnh bất định của toàn cầu như lạm phát, tỉ giá, thanh khoản ngân hàng và thậm chí kiểm soát vốn vào các lĩnh vực ít rủi ro, bảo đảm chất lượng tín dụng.

Nhiều chuyên gia nhận định, dù doanh nghiệp và ngân hàng đang chờ nới room tín dụng, nhưng room này được xác định theo mục tiêu chủ chốt là lạm phát. Thực tế, Việt Nam đang bị “lạm phát nhập khẩu” và để giảm lạm phát, bài toán hữu hiệu nhất là giảm thuế hàng hóa. Trong đó, mặt hàng có hiệu ứng mạnh nhất là xăng dầu.

Nếu giảm thuế xăng dầu để giá loại hàng hóa này giảm 10% thì lạm phát sẽ giảm xuống 0,31%; nếu tiếp tục giảm thêm 10% thì lạm phát sẽ giảm thêm 0,27% nữa. Như vậy, giảm 20% giá xăng dầu giúp giảm lạm phát tới 0,58%, đưa mục tiêu lạm phát từ 4% về khoảng 3,5%. Khi đó, NHNN mới có thể yên tâm nới room tín dụng.

Về phía doanh nghiệp BĐS, nếu không sớm nới room tín dụng thì lãi suất cho vay sẽ càng tăng cao trong thời gian tới, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp. Có thể thấy, lãi suất liên ngân hàng cũng như các loại lãi suất trên thị trường mở đã có xu hướng tăng lên, dù NHNN được đánh giá là linh hoạt với nhiều động thái hút – mở cùng bán ngoại tệ liên tục.

Chưa hết, áp lực tăng lãi suất trong trung hạn vẫn còn đó khi nhiều tổ chức đưa ra dự báo lãi suất điều hành của Việt Nam sẽ điều chỉnh tăng trong quí 3 trở đi. Các loại lãi suất trên thị trường đều đã tăng trừ lãi suất điều hành.

Do đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM đề xuất nới room tín dụng liên tục được các NHTM, hiệp hội và doanh nghiệp đưa ra nhằm giải quyết bài toán vốn cho nền kinh tế. Đặc biệt, nới room tín dụng cũng là một trong những giải pháp nhằm giúp đẩy nhanh giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 2%, bởi nhiều ngân hàng hiện đã hết room nên không thể cho vay mới với khách hàng đáp ứng đủ điều kiện được hỗ trợ lãi suất từ chương trình này.

Tuy nhiên, NHNN vẫn khẳng định sẽ tiếp tục điều hành theo hướng chủ động và linh hoạt, từ đó đảm bảo thanh khoản cho tổ chức tín dụng. Theo đó, NHNN sẽ tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành nhằm tạo điều kiện để tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp, là cơ sở để giảm lãi suất cho vay hỗ trợ khách hàng phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0937 28 8486